相続財産が実家だけの場合はどう分ける？遺産分割を行うときの注意点を解説
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遺産が実家だけの場合の分け方で悩んだら？｜福岡・博多で不動産相続を相談する前に
親が亡くなった後、相続財産を確認してみると、預貯金はほとんどなく、主な財産が実家の土地建物だけだったというケースがあります。
このような場合、相続人の間で「実家をどう分けるのか」が大きな問題になります。現金であれば法定相続分に応じて分けやすいですが、不動産は簡単に分けることができません。
たとえば、兄弟姉妹が相続人となる場合に、長男が実家に住み続けたいと考えている一方で、他の兄弟は売却して現金で分けたいと考えていることがあります。また、誰も実家に住む予定がないものの、思い出のある家を売ることに抵抗があるというケースもあります。
実家だけが遺産の場合、分け方を決めるには、不動産の評価額、売却可能性、代償金を支払えるか、共有にした場合の将来リスク、相続登記や税務の問題などを整理する必要があります。
第1章 実家だけを相続する場合の主な分け方
実家だけが遺産の場合、主な分け方としては、売却して分ける方法、誰か一人が取得して代償金を支払う方法、相続人で共有する方法があります。
それぞれにメリットと注意点があります。
1-1 売却して現金で分ける方法
実家を売却し、その売却代金を相続人で分ける方法です。法律上は、換価分割と呼ばれる方法にあたります。
この方法の大きなメリットは、不動産を現金化することで、相続人間で比較的公平に分けやすくなる点です。誰か一人だけが不動産を取得するわけではないため、「一人だけ得をしている」という不満が生じにくくなります。
一方で、売却には相続人全員の協力が必要です。誰か一人でも売却に反対している場合、話し合いが進まないことがあります。
また、老朽化等の問題で建物を解体して更地にしたうえで売却を行うような場合は、解体費用や残置物撤去の費用などが別途かかってくるため、売却後の手残りの金額には注意が必要となります。
1-2 誰か一人が実家を取得し、他の相続人に代償金を支払う方法
相続人の一人が実家を取得し、他の相続人に対して金銭を支払う方法です。これを代償分割といいます。
たとえば、長男が実家を取得し、他の兄弟に対して一定額の代償金を支払うようなケースです。親と同居していた相続人がそのまま住み続けたい場合や、家業・事業用不動産として使い続けたい場合に検討されることがあります。
この方法のメリットは、実家を売却せずに残せることです。家族の思い出がある家を維持したい場合や、住んでいる相続人の生活を守りたい場合には、現実的な選択肢になります。
ただし、代償分割では、不動産の評価額をいくらと見るかが重要になります。評価額が高くなれば代償金も高くなり、取得する相続人の負担が重くなります。反対に、評価額が低すぎると、他の相続人が不公平だと感じる可能性があります。
また、不動産を取得する相続人に代償金を支払う資力があるかも重要です。他の相続財産から代償金を支払うという選択肢もありますが、今回のように不動産が相続財産の大半のような場合は、別途代償金を用立てる必要が出てきますので、代償分割で進める場合は、現実的に支払いができるのかどうかというのを見極める必要があります。
1-3 相続人で共有する方法
実家を相続人全員または一部の相続人で共有する方法もあります。
一見すると、公平な方法に見えるかもしれません。たとえば、兄弟2人で2分の1ずつ共有にすれば、法定相続分に沿った分け方に見えます。
しかし、共有名義にした不動産については、将来、売却や賃貸に出したり、修繕をしたり等を行う際に、共有者間での意見調整が必要になるほか、その後に相続が発生した際に共有者が増えてしまうことで不動産の処分時に問題になるケースが発生します。
固定資産税や修繕にかかる費用負担をどうするのか、不動産自体の管理は誰がするのかという細かい部分でも後々問題になりやすくなるため、不動産に関しては相続人で共有するという方法はよく検討の上で選択する方がよいでしょう。
第2章 分け方を決める前に整理しておきたい判断ポイント
実家だけが遺産の場合、売却、代償分割、共有のどれを選ぶかは、単に相続人の希望だけで決められるものではありません。実家の状態、相続人の生活状況、費用負担、税務や登記の手続まで含めて、現実的に実行できる方法を選ぶ必要があります。
2-1 実家に住み続ける人がいるか
まず確認したいのは、実家に現在住んでいる人がいるかどうかです。
親と同居していた相続人がそのまま実家に住み続けたい場合、売却して現金で分ける方法を選ぶには、退去時期や今後の生活場所を考える必要があります。反対に、誰も住んでいない空き家であれば、処分方法を柔軟に検討しやすくなります。
なお、現在住んでいる相続人がいるからといって、当然にその人が実家を取得しなければならない・取得できるわけではありませんので、そこは他の相続人とすり合わせの上で遺産分割協議を進めていく必要があります。
2-2 実家の評価額と売却見込みを確認する
次に、実家の評価額や売却見込みを確認します。
実家を誰か一人が取得する場合には、その不動産をいくらと評価するかによって、他の相続人に支払う代償金の金額が変わります。また、売却して分ける場合にも、どの程度の価格で売れそうかを把握しておかなければ、分割方針を決めにくくなります。
評価額を確認する方法としては、固定資産税評価額、不動産会社の査定額、相続税評価額などがありまが、それぞれで出てくる金額には差があることがほとんどのため、どの金額を遺産分割の前提として使うのかはケースバイケースです。
2-3 代償金を支払えるか
実家を相続人の一人が取得する形で遺産分割協議を進める場合には、他の相続人に代償金を支払えるかが重要です。
他の相続人が代償金はいらないからあなた一人で全て相続していいよという場合は別ですが、そうでない場合はたとえ実家を残したいという気持ちがあっても、他の相続人に対して相応の金銭を支払えない場合、代償分割で合意することは難しくなります。
相続人間の合意があれば、代償金を分割で支払うこともできますが、その場合は支払期限や金額などを具体的に定めたうえで遺産分割協議書に記載しておきましょう。
このように、実家だけの相続では、分け方を選ぶ前に確認すべき点が多くあります。相続人同士で話し合いを始める前に、資料を整理し、専門家に相談して選択肢ごとのメリット・デメリットを確認しておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。
第3章 分け方を決める際は相続登記・税務上の影響も確認する
実家をどのように分けるかを決める際には、相続人同士の合意だけでなく、その後に必要となる登記手続や税務上の取扱いも確認しておく必要があります。
3-1 実家を取得する人が決まったら必ず相続登記を行う
実家を取得する相続人は、遺産分割協議後に必ず相続登記を行いましょう。
相続登記が義務化されたため、不動産を相続した場合には期限内（不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内）に登記申請を行う必要があります。
3-2 遺産分割協議書は登記に使える内容にしておく必要がある
実家の分け方について相続人全員で合意した場合には、遺産分割協議書を作成しますが、この遺産分割協議書は、相続人間の合意内容を残すための書面であると同時に、相続登記や相続税申告でも使用する書類です。
そのため、「長男が実家を相続する」といった抽象的な記載だけではなく、登記簿上の表示に合わせて、土地や建物を特定できるように記載する必要があります。
3-3 相続税申告が必要かどうかを確認する
相続税は、遺産総額が基礎控除額を超える場合に申告が必要になりますので、相続財産が実家のみであっても、この基礎控除額を超える場合は相続税申告が必要です。
福岡にご実家がある場合では、特に福岡市内や駅に近い土地、商業地に近い土地などでは、近年の地価上昇により想定よりも評価額が高くなっており、相続税申告の対象になっているような場合も増えています。
なお、亡くなった方が住んでいた自宅については、小規模宅地等の特例を使える場合、一定の要件のもとで土地の相続税評価額を大きく減額できる可能性があります。
ただし、この特例は、誰がその不動産を取得するのか、取得後も住み続けるのかなど、細かい要件があります。
実家を誰が取得するかによって相続税額が変わることもあるため、特例を使用したいと考えている場合は遺産分割の方針を決める前に税理士へ確認しておくことが望ましいです。
3-4 実家を売却する場合は譲渡所得税や売却費用も確認する
実家を売却して現金で分ける場合には、売却時の税金や費用についても確認しておきましょう。
相続した不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税がかかる可能性があります。譲渡所得は、単に売却代金全体に税金がかかるのではなく、取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。
また、一定の要件を満たす場合には、相続した空き家を売却した際の特別控除などを利用できる可能性があります。
適用には建物の築年数、耐震性、売却時期、相続開始からの期間などの条件があるため、こちらも事前確認は必須となります。
第4章 弁護士への相談前に準備しておくとよい資料
不動産の相続について相談する場合、ご相談にいらっしゃる段階ですべての資料が揃っていなくても問題はありません。
以下のような資料が手元にある場合は、ご準備いただけると相談がスムーズになります。
・固定資産評価証明書
・登記簿謄本
・不動産の査定書
・相続人関係が分かる資料やメモ（戸籍謄本など）
実家について相続人がどのような希望を持っているかについても、現時点での状態で構いませんので整理しておかれるとよいでしょう。
誰かが住みたいのか、売却したいのか、共有でもよいと考えているのか、代償金を支払える見込みがあるのかなどを簡単にまとめておくと、弁護士も具体的な方針を検討しやすくなります。
第5章 福岡・博多で実家だけの相続に悩んだ場合は相続LOUNGEへご相談ください
遺産が実家だけの場合、不動産をどのように分けるかが相続の大きな課題になりますが、相続人の意見が分かれると一気に相続手続が停滞してしまいます。
相続LOUNGEは、博多マルイ内にある相続相談窓口として、福岡・博多で相続に関する相談を検討している方が、弁護士・税理士・司法書士などの専門家に相談しやすい場を目指しています。
「相続した実家の分け方に悩んでいる」「実家の処分にあたってどの方法が適切か相談したい」というお悩みをお持ちの方は、まずは一度ご相談いただければと思います。
