相続した不動産の金額はいくらと見ればよいのか？評価額の考え方と相談前に準備すべき資料を解説
- HOME
- お悩み別コラム
- 相続で揉めている・預貯金の使い込み・生前贈与
- 相続した不動産の金額はいくらと見ればよいのか？評価額の考え方と相談前に準備すべき資料を解説
相続財産の中に不動産がある場合、遺産分割で問題になりやすいのが「その不動産をいくらと評価するのか」という点です。
預貯金であれば、通帳残高を確認すれば金額が分かります。しかし、不動産は現金のように金額が一つに決まっているわけではありません。
特に、相続人の一人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う場合には、不動産をいくらと見るかによって、支払う金額が大きく変わります。
本記事では、相続した不動産の評価額について、どのような種類があるのか、評価にかかる費用や相談前に準備しておきたい資料について、弁護士がご説明します。
第1章 相続で不動産の評価額が重要になる場面
相続における不動産の評価額は、遺産の分け方、相続人間の公平性、売却方針などに関わります。
たとえば、亡くなった親の自宅を長男が取得し、他の兄弟には預貯金を分けるというケースのように、相続人の一人が不動産を取得するような場合、不動産の評価額を低く見れば、不動産を取得する人にとって有利になります。一方で、不動産の評価額を高く見れば、不動産を取得しない相続人にとっては代償金などの面で有利になります。
また、不動産を売却して現金で分ける場合にも、評価額をいくらと見るのかは重要になります。最終的には実際の売却価格が基準になりますが、売却前の段階では、該当の不動産がどの程度の評価額で、どのくらいで売れそうかを把握しなければ、遺産分割の方針を適切に決められません。
もっとも、不動産の評価額には一つの絶対的な金額があるわけではありません。
そのため、相続で不動産の評価額を考える際には、「どの評価額が正しいのか」と考えるよりも、「何のために評価額を確認するのか」という点から考えることが必要になります。
第2章 不動産の評価額の種類と評価にかかる費用目安
相続で一般的に使われる不動産の評価額は主に次のようなもので、場面ごとに使用するものが異なります。
2-1 固定資産税評価額
固定資産税評価額は、不動産にかかる固定資産税を計算するための評価額で、毎年送られてくる納税通知書や、市町村で取得できる固定資産評価証明書で確認できます。
ただし、固定資産税評価額は、実際に売却できる価格そのものではありません。市場価格より低くなることも多いため、遺産分割でそのまま使うと、不動産を取得する相続人に有利になりすぎる場合があります。
費用目安
固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書を確認すれば分かることが多いので、手元に納税通知書がある場合は取得費用はかかりません。
納税通知書が手元にない場合でも、市区町村役場で固定資産評価証明書や名寄帳を取得することで確認できますので、比較的低コストで確認が可能です。
2-2 相続税評価額
相続税評価額は、相続税申告で不動産を評価するときに使う金額です。
土地については路線価方式や倍率方式、建物については固定資産税評価額を基準に評価することが一般的です。
こちらも不動産の市場価格と差が出ることがありますので、遺産分割の際に評価額として使用する場合はその点を把握しておく必要があります。
費用目安
路線価や固定資産税評価額をもとに、おおまかな相続税評価額を確認するだけであれば、ご自身でも確認可能ですが、実際に相続税申告で使う評価額を正確に算定するには税理士に相談の上で不動産評価額を出してもらうことが一般的です。
この場合、単に「不動産の評価額だけを出してもらう費用」が発生するというより、相続税申告全体の業務の中で、不動産評価も含めて対応してもらう形として、相続税申告報酬が発生します。（報酬額は遺産総額に応じて変動しますが、数十万円～が目安です。）
2-3 不動産会社の査定額
不動産会社の査定額は、該当の不動産を実際に売却する場合にどのくらいの価格が見込めるかを示すものです。
特に遺産分割において不動産の時価を把握したい場合、不動産の売却前提で遺産分割を進めたい場合は、不動産会社の査定は現実的な資料になります。
なお、不動産会社によって査定額に差が出るのはある程度想定しておく必要があります。
売却依頼を受けたい不動産会社が高めの査定を出すこともありますし、早期売却を前提に低めの査定を出すこともありますので、1社だけの査定で評価額を決めるのではなく、査定の根拠や複数社の金額を比較することが実務上も多いです。（複数の不動産会社の査定額を取り、その平均額を基準にする方法もあります。）
費用目安
査定を依頼する会社によっても異なりますが、無料査定を実施している不動産会社も多いです。
2-4 不動産鑑定士による鑑定評価
相続人間で評価額の争いが大きい場合や、調停・審判を見据える場合には、不動産鑑定士による鑑定評価を検討することがあります。
不動産鑑定士による評価は、専門的な評価手法に基づくため、客観性の高い資料として使いやすい一方で、別途専門家への鑑定費用も発生することになるため、すべての相続事案において必須で実施するわけではありません。
実務上は不動産の金額が大きい場合、土地の形状や接道状況が複雑な場合、収益物件や借地権・底地が関係する場合、相続人間の対立が強い場合など、その他の査定や評価方法だけでは足りないと判断されるときに鑑定を検討することが多いです。
費用目安
不動産鑑定士の鑑定評価は不動産の種類や規模等によって異なりますが、一軒家やマンションの一室の場合で大体数十万程度が目安です。
第3章 不動産評価で揉めやすいケース
不動産の評価額をめぐるトラブルには、いくつか典型的な例があります。
あらかじめ揉めやすいポイントを知っておくことで、早めに対策を取りやすくなります。
3-1 不動産を取得する相続人が低い評価額を主張するケース
不動産を取得したい相続人は、代償金の負担を抑えるために、低い評価額を主張することがあります。
他の相続人から見ると、「実際に売ればもっと高くなるのに、不当に安く取得しようとしている」として紛争化するパターンも多いため、このような場合には、市場価格の資料や複数の不動産会社の査定を確認し、評価額の根拠を明らかにしながら遺産分割協議を進めることが必要になります。
3-2 空き家や老朽建物があるケース
相続した不動産が空き家である、建物が老朽化しているような場合、評価額の判断が難しくなることがあります。
土地としては価値があっても、建物の解体費用がかかる場合や、修繕しないと売却しにくいなどの問題が起こりやすくなるほか、境界が不明確な土地、接道に問題がある土地、再建築が難しい土地などでは、一般的な相場だけでは正確な評価ができないこともあります。
このような場合には、不動産会社の査定額だけで判断するのではなく、実際に売却するために必要な費用も確認する必要があります。建物の解体費や家財撤去費など、売却時にかかる費用を差し引くと査定額どおりの金額が相続人の手元に残るとは限らないため、売却のしやすさや実際の手取り額も踏まえて評価額を考えることが大切です。
3-3 賃貸物件や収益不動産が含まれるケース
賃貸アパートや貸家、テナント物件などの収益不動産が相続財産に含まれる場合は、単に「土地と建物を売ったらいくらになるか」だけでは判断しにくいことがあります。
収益不動産では、今後見込める家賃収入、空室の有無、修繕費、ローン残高、管理費なども価値に影響します。また、賃借人が入居している物件は、相続人が取得してもすぐに自由に使えるわけではなく、売却時にも「入居者がいる物件」として評価されるため、自宅や更地とは見方が変わります。
そのため、収益不動産がある場合には、不動産会社の査定額だけでなく、賃貸借契約の内容や収支状況も確認しながら、遺産分割での評価額を検討する必要があります。
第4章 相談前に準備しておくとよい資料
不動産の評価額について弁護士や税理士、司法書士に相談する場合、すべての資料がそろっていなくても相談は可能です。
手元に以下の資料がある場合は、持参いただけると相談がスムーズになります。
・固定資産税納税通知書、固定資産評価証明書
・不動産の登記簿謄本
・不動産会社による査定書
不動産の情報や概要が分かれば足りますので、資料は原本ではなくコピーでも構いません。
また、不動産そのものの資料だけでなく、相続人関係や希望する分け方も整理しておくとよいでしょう。
誰が不動産に住んでいるのか、誰が取得を希望しているのか、売却に反対している相続人がいるのか、代償金を支払える見込みがあるのかなどを簡単なメモにしておくと、相談時に状況を説明しやすくなります。
第5章 博多・福岡で相続不動産の評価に悩んだ場合は相続LOUNGEへご相談ください
相続した不動産の評価額で悩んだ場合、まずは「なぜ評価額を知りたいのか」を整理することが大切です。
相続税申告のための評価額を知りたいのか、遺産分割で公平に分けるための評価額を知りたいのか、売却する場合の価格を知りたいのかによって、相談すべき専門家や準備すべき資料が変わります。
相続LOUNGEは、博多マルイ内にある相続相談窓口として、福岡・博多で相続に関する相談を検討している方が、弁護士・税理士・司法書士などの専門家に相談しやすい場を目指しています。
相続した不動産の評価額が分からない場合、相続人間で評価額に意見の違いがある場合、不動産を売るべきか残すべきか迷っている場合には、まず現在の状況を整理するところから相談いただけます。
初回相談は無料ですので、どうぞお気軽にご相談ください。
